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April 2012
Betriebskostenpauschale, Nebenkostenvorauszahlung - viele dieser Begriffe werden oft falsch interpretiert. Dabei gibt es wichtige rechtliche Unterschiede.
Betriebskosten - wann zahlt der Mieter überhaupt?
Ohne eine explizite Regelung im Mietvertrag kann der Vermieter streng genommen keinerlei Betriebskosten auf den Mieter umlegen - also kann er auch keine Nachforderungen stellen und keine Vorauszahlungen fordern.
Betriebskosten-Pauschale
Ist im Mietvertrag eine Pauschale vereinbart, so bedeutet dies, dass mit dieser Pauschale alle in der Vergangenheit angefallenen Kosten abgedeckt sind. Nachforderungen des Vermieters sind also nicht möglich. Eine Abrechnung wird (bis auf die Heizkosten) überflüssig.
Der Vermieter kann lediglich die Pauschale für die Zukunft anheben - aber auch hier nur, wenn diese Möglichkeit im Mietvertrag eingeräumt wurde. Ansonsten muss der Vermieter evtl. Mehrkosten selbst tragen. Will er eine Erhöhung vornehmen, so muss er eine nachvollziehbare Gegenüberstellung der bisherigen und der neuen Kosten erstellen, sonst ist die Ankündigung der Erhöhung nicht wirksam. Sofern wirksam, gilt die erhöhte Miete dann ab dem Ersten des übernächsten Monats.
Nebenkosten-Vorauszahlung
Hier handelt es sich um eine Art "Vorkasseleistung" des Mieters, die dann wiederum rückwirkend mit den tatsächlich entstandenen Nebenkosten verrechnet werden kann. Aber wie hoch darf die Vorauszahlung ausfallen? Dies orientiert sich an der letzten Abrechnung. Der Mieter soll die Vorauszahlung in "angemessener Höhe" ansetzen. Dies verhindert überhöhte Vorauszahlungen, die dem Mieter eine Art zinslosen Kredit gewähren würden.
Als "angemessen" gilt allgemein die Umrechnung der Kosten der letzten Abrechnung inklusive einem kleinen Zuschlag für zu erwartende Preissteigerungen (ca. 4%). "Zu fürchtende kommende Preissteigerungen" des Mieters allein stellen keinen Grund zur Erhöhung der Vorauszahlung dar.
Und nicht vergessen: Weist die letzte Abrechnung ein Guthaben für den Mieter aus, so kann dieser eben auch eine Senkung der Vorauszahlung verlangen!
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