Januar 2026

Kündigung nach Zutrittsverweigerung

Mieter verweigert unberechtigt Zutritt zur Wohnung

Mit der Überlassung der Wohnung an den Mieter geht das Hausrecht grundsätzlich auf diesen über. Dennoch ist der Mieter verpflichtet, dem Vermieter oder dessen Beauftragten den Zutritt zu ermöglichen, sofern ein berechtigtes Interesse besteht. Ein solches Interesse wird von der Rechtsprechung insbesondere in folgenden Fällen anerkannt:

• Kontrolle oder Beseitigung von Mängeln (§ 555a BGB)
• Durchführung ordnungsgemäß angekündigter Modernisierungsmaßnahmen (§§ 555c BGB)
  Ablesen, Einbau oder Austausch von Mess- und Erfassungsgeräten
• Besichtigungen im Zusammenhang mit einer bevorstehenden Neuvermietung (gemeinsam mit Mietinteressenten)
• Besichtigungen im Rahmen eines geplanten Verkaufs (gemeinsam mit Kaufinteressenten)
• Wartungs- und Sicherheitsarbeiten, etwa die Prüfung von Rauchwarnmeldern

Eine anlasslose Besichtigung zur allgemeinen Zustandskontrolle ist nach neuerer Rechtsprechung nicht mehr zulässig. Ein sachlicher Grund kann jedoch gegeben sein, wenn konkrete Anhaltspunkte für einen vertragswidrigen Gebrauch bestehen. Das ist etwa der Fall, wenn Nachbarn sich über anhaltende Geruchsbelästigungen oder außergewöhnlich lange bzw. besonders laute Geräusche beschweren, die auf eine unsachgemäße Nutzung der Wohnung schließen lassen.

Liegt ein berechtigtes Interesse vor und kündigt der Vermieter den Besuch rechtzeitig und angemessen an, muss der Mieter den Zutritt dulden. Diese Duldungspflicht beschränkt sich jedoch auf das Öffnen der Wohnungstür und das Gewähren des Zutritts; der Mieter ist nicht verpflichtet, aktiv „Baufreiheit“ zu schaffen oder Vorbereitungsmaßnahmen zu treffen.

Verweigert der Mieter den Zugang ohne rechtfertigenden Grund, kann dies – nach vorheriger Abmahnung – eine Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigen. Bei besonders gewichtigen Interessen, insbesondere bei Maßnahmen zur Gefahrenabwehr oder zur Sicherheit der Wohnung (z. B. Installation oder Wartung von Rauchmeldern), kommt sogar eine außerordentliche fristlose Kündigung in Betracht (§ 543 Abs. 1, Abs. 3 BGB; AG Spandau, Urteil vom 17.10.2022 – 6 C 217/21). Besteht eine konkrete Sicherheitsgefahr, kann eine Kündigung sogar ohne vorherige Abmahnung zulässig sein (AG Brandenburg, Urteil vom 05.11.2021 – 31 C 32/21).

Der Vermieter ist nicht verpflichtet, zunächst auf Duldung zu klagen. Nach erfolgloser Abmahnung kann unmittelbar gekündigt werden (BGH, Urteil vom 15.04.2015 – VIII ZR 281/13). Ein gerichtlicher Duldungstitel ersetzt in der Regel eine Abmahnung.

Ob eine Kündigung im Einzelfall gerechtfertigt ist, erfordert stets eine umfassende Interessenabwägung. Dabei sind unter anderem die Dauer des Mietverhältnisses, das bisherige Verhalten des Mieters, eine mögliche Wiederholungsgefahr, die Dringlichkeit der Maßnahme sowie deren wirtschaftliche Bedeutung zu berücksichtigen (AG Fürstenfeldbruck, Urteil vom 14.03.2025 – 2 C 842/24).

Voraussetzung für eine Pflicht des Mieters zur Duldung ist außerdem, dass ihm ein nachweislich zugegangenes Verlangen des Vermieters vorliegt, das einen konkreten Termin nennt. Erst wenn der Mieter mindestens einen angebotenen Termin nicht wahrnimmt, ist er verpflichtet, aktiv an der weiteren Terminfindung mitzuwirken. Der Mieter kann den Vermieter dabei nicht pauschal auf Wochenenden oder Abendstunden verweisen (LG Berlin, Urteil vom 01.02.2022 – 67 S 175/21; LG Aachen, Beschluss vom 14.06.2022 – 2 T 51/22). Das LG Berlin hat wiederum entschieden, dass der Mieter nicht verpflichtet ist, Termine eigenständig mit Handwerkern abzustimmen, selbst wenn dies in einer Abmahnung gefordert wird (LG Berlin, Urteil vom 11.08.2016 – 65 S 202/16).