August 2022

Wie wirken sich die Gasumlagenerhöhungen aus?

Erste Einschätzung zu den geplanten Änderungen

Achtung! Dieser Artikel bezieht sich auf den Informationsstand vom 29.08.2022. Möglicherweise ergeben sich noch kurzfristig Änderungen in den Plänen der genannten Umlagen.

Zum 01.10.2022 ändern sich einige Umlagen auf den Gaspreis. Neben der Erhöhung der Gasspeicherumlage und der Bilanzierungsumlage steht vor allem die Einführung der neuen Gasbeschaffungsumlage im Fokus. Nach jetzigem Stand erhöhen sich die Umlagen summiert auf 3,048 ct/kWh (netto). Zur Entlastung kündigte die Bundesregierung an, den Mehrwersteuersatz auf Gaslieferungen von 19 auf 7% senken zu wollen (bis März 2024).

Die für die Wohnungswirtschaft entscheidende Frage ist nun, wie sich diese Erhöhungen und Kompensation in den Kosten auswirken werden. Dafür sind zwei Szenarien getrennt voneinander zu beachten. In jedem Fall sollten die Bezugskunden die Preisänderungen intensiv überprüfen.

Auswirkungen auf den Bezug von Erdgas

In Deutschland laufen derzeit mehr als 50% aller Heizungen in Wohngebäuden mit Erdgas; die meisten Mieter beziehen das Gas vom Vermieter, in manchen Fällen haben sie auch einen Direktliefervertrag mit dem Energieversorger. Einige Gaslieferverträge haben kurze Kündigungsfristen, andere feste und lange Laufzeiten. In der Regel können die Gaslieferanten in allen Vertragsformen die Erhöhungen von Umlagen an die Kunden durchreichen, womit auch in diesem Fall zu rechnen ist. Daraus ergibt sich zwar grundsätzlich ein Sonderkündigungsrecht, allerdings ist dies in der aktuellen Lage mit Vorsicht zu genießen und sollte nur in Anspruch genommen werden, wenn tatsächlich ein günstigeres Angebot sicher auf dem Tisch liegt. Hier lohnt sich momentan ein Blick auf die örtlichen Grundversorger.
Die Senkung der Umsatzsteuer kommt den o.g. Mietern auch in beiden Fällen zugute, egal ob Gas über den Vermieter oder direkt bezogen wird - die Senkung wird durchgereicht und bezieht sich auf den gesamten Erdgaspreis. Bei Gewerbeobjekten mit Nettoabrechnung ergibt sich selbstverständlich KEIN Preisvorteil, da sich der Nettopreis effektiv erhöht. Die aufzuschlagende allgemeine Umsatzsteuer wird in aller Regel durch den Vorsteuerabzug ohnehin nicht wirklich relevant.

Auswirkungen auf die Versorgung mit (durch Gas erzeugte) Fernwärme

Hier hat die Umsatzsteuersenkung in aller Regel keinerlei Auswirkung im Sinne einer Kostenreduktion, da Fernwärmelieferanten umsatzsteuerpflichtig sind und der Vorsteuerabzug wieder zum Tragen kommt, wodurch schlussendlich nur die Nettopreise betrachtet werden müssen. Verträge mit Fernwärmelieferanten erlauben in der Regel auch die direkte Weitergabe erhöhter Umlagen, aber meist besteht hier kein Sonderkündigungsrecht. Aufgrund des Aufbaus von Preisänderungsformeln sollten Bezieher von Fernwärme jedoch darauf achten, dass die Gasumlagen nicht doppelt in die Preisanpassung einfließen. 
Verträge zu Fernwärmelieferungen waren mehrfach Gegenstand von Urteilen des Bundesgerichtshofs, der viele ältere Regeln in diesen Verträgen als unwirksam eingestuft hat. Die Preisanpassungen, die auf vermeintlichen Vertragsklauseln beruhen, sind also auch besonders hier auf ihre rechtliche Grundlage zu prüfen.

Was heißt das für die Betriebskostenabrechnung?

Eine Betriebskostenabrechnung darf nicht gegen das betriebskostenrechtliche Wirtschaftlichkeitsgebot verstoßen. Sie tut dies, wenn unberechtigte Forderungen erhoben werden, die z.B. auf unwirksame Preisanpassungsregelungen zurückgehen. Hier besteht ein Angriffspunkt gegen Einsprüche bei der Betriebskostenabrechnung. Vermieter sollten also die Preisanpassungen und deren Grundlagen prüfen.

Zwischenablesungen - ja oder nein?

Grundsätzlich gibt es keine Vorschrift, angesichts von Preiserhöhungen bei Brennstoff- oder Wärmelieferungeen Zwischenablesungen zur Kostenabgrenzung vorzunehmen. Als Grundprinzip dient weiterhin die jährliche Ablesung, die nach den Regeln der Heizkostenverordnung das Umlegen von Kosten vorsieht.

In dieser Heizperiode empfiehlt es sich dennoch, zum Zeitpunkt der Umlagenerhöhung Zwischenablesungen durchzuführen und diese dem Versorger mitzuteilen. Dies liegt vor allem daran, dass bei den Nutzern durch angestrebte Energieeinsparungen extreme Abweichungen in den Verbräuchen zum Vorjahr zu erwarten sind und die Schätzungen für die Wintermonate vermutlich zu hoch, ungünstig oder schlicht falsch sein werden.