September 2014 | Az. 11 O 623/13

Abrechnungsfrist bei Gewerberaum

Strittige Fristen und Umlagen vor Gericht

Mit seinem Urteil zog das Landgericht Magdeburg (Az. 11 O 623/13) den Schlussstrich unter einen komplexen Fall. Die Klägerin hatte mit zwei aufeinanderfolgenden Mietverträgen der Beklagten eine Gaststätte vermietet, die jedoch nur zum Parkplatz hin betreten werden konnte, zum angeschlossenen Einkaufszentrum jedoch keinen Durchgang hatte. Die Parteien hatten sich - wenn auch in verschiedenen Varianten - darauf verständigt, dass eine jährliche Abrechnung stattfinden sollte und prinzipiell auch Kosten, die gemeinschaftlich anfallen, umgelegt werden können.

In der Folge legte die Vermieterin ihre Abrechnungen meist erst deutlich später als 1 Jahr nach Ende des Kalenderjahres vor, und mit dem zweiten Mietvertrag legte sie auch Kosten des Einkaufszentrums um, wie z.B. Reinigungskosten der Gemeinschaftsflächen IM Zentrum usw.

Die Mieterin widersprach sämtlichen Abrechnungen, worauf die Vermieterin vor Gericht zog. Das Landgericht wiederum gab in wesentlichen Teilen der Mieterin recht. Es gab Abrechnungsteile, die auch für sie unstrittig waren; dies betraf im Wesentlichen Kosten, die auch von ihr mitverursacht wurden. Das Gericht sah diese Teile auch als prinzipiell abrechnungsfähig an.

Alle anderen Ansprüche der Klägerin lehnte das Gericht jedoch ab. Der im Mietvertrag noch vorgesehene Durchbruch Richtung Kaufhaus kam nie zustande, dadurch partizipiere die Mieterin auch nicht am Zentrum und seinen Einrichtungen, daher sind diese Flächen auch nicht als "gemeinschaftlich genutzt" anzusehen. Zudem seien die im Mietvertrag abgesprochenen Fristen so formuliert, dass die Mieterin eine deutlich zeitnahere Abrechnung hätte erwarten dürfen; die Tatsache, dass der Mietvertrag im Prinzip Fristen geregelt habe, setze die sonstige fehlende gesetzliche Ausschlussfrist außer Kraft, und die Vermieterin könne in diesem Fall die Abrechnung nicht einfach irgendwann "nachholen", zumal keine stichhaltigen Gründe für die Verzögerung vorliegen.

Neben der Bemängelung weiterer Unstimmigkeiten, wie z.B. eine sich von Mietvertrag zu Mietvertrag ändernde Angabe der Ladenflächengröße (bei gleichbleibendem baulichem Bestand), verwarf das Gericht auch die Aussage der Mieterin, durch den Parkplatz des Einkaufszentrums sei ja auch ein erheblicher Personenfluss für die Gaststätte gegeben. Der Parkplatz sei nicht Teil der vertraglichen Gebrauchsüberlassung, dies sei die Gaststätte, und rechtfertige daher keine Umlagen aus dem Betrieb des Zentrums.

Das Gericht wies sogar die vertraglich vereinbarte Einspruchsfrist der Mieterin von einem Monat nach Zustellung der Abrechnung als zu kurz zurück. In nur vier Wochen sei ggf. keine umfangreiche Prüfung und Einspruch gegen eine fehlerhafte Abrechnung möglich. Dies ist in diesem Fall bedeutend, da die Mieterin einige Einsprüche tatsächlich auch erst nach der vereinbarten Monatsfrist geltend machte, und diese somit vom Gericht als geltend anerkannt wurden.