April 2011 | Az. VIII ZR 45/10 & 46/10

"Formell ordnungsgemäß": BGH definiert Mindestangaben

Fehlerhafte Betriebskostenabrechnung auf dem Prüfstand

Der BGH hatte erneut die Frage zu klären, ob im vorliegenden Fall eine Abrechnung materiell oder formell fehlerhaft war (Az. VIII ZR 46/10). Es ging um einen unterbliebenen Vorwegabzug bei einem gewerblichen Mieter, der in der Folge die formelle Ordnungsmäßigkeit der Abrechnung bezweifelte und vor Gericht zog.

Der Bundesgerichtshof stellte fest, dass die formelle Ordnungsmäßigkeit der Abrechnung durch den fehlenden Vorwegabzug nicht beeinträchtigt sei und definierte, dass folgende Elemente in der Betriebskostenabrechnung ausreichen, um die formelle Ordnungsmäßigkeit sicherzustellen:

• Zusammenstellung der Gesamtkosten
• zugrundeliegende Verteilungssschlüssel, ggf. mit Erläuterungen
• Berechnung des Mieteranteils
• Abzug der Vorauszahlungen des Mieters

Es müsse sich schon ein formeller Fehler durch die gesamte Abrechnung ziehen, um diese insgesamt unwirksam zu machen; bei Fehlern einzelner Posten sei dies nicht der Fall. Der Bogen hinsichtlich der formellen Anforderungen dürfe einerseits nicht überspannt werden, andererseits können sich aus fehlerhaften Abrechnungen durchaus Kürzungen in der Betriebskostenabrechnung ergeben.

In einem ähnlich gelagerten Fall (Az. VIII ZR 45/10) klagten die Mieter auf Unwirksamkeit der Abrechnung. Unter ihrer Wohnung befanden sich 3 Etagen mit gewerblichen Einheiten; sie störten sich u.a. daran, dass kein Vorwegabzug der gewerblichen Kosten vorgenommen wurden. Der Bundesgerichtshof entschied wie im obigen Fall, dass dies keine formelle Unrichtigkeit darstelle, sondern eine materielle - die Forderungen an sich seien im Rahmen einer um den Vorwegabzug korrigierten Abrechnung berechtigt.