April 2009 | Az. VIII ZR 103/06, Az. VIII ZR 149/03, Az. VIII ZR 41/08

Kostenumlage bei Modernisierung

Fragen und Antworten

Welche Kosten muss der Mieter mittragen?

Die Mieter haben in der Regel 11 % der Modernisierungskosten zu tragen. Wird beispielsweise ein Aufzug für 30.000 Euro eingebaut, so macht dies bei 10 Mietparteien anteilig je 3.000 Euro aus. 11 % hiervon, also 330 Euro, dürfen pro Partei und Jahr auf die Miete aufgeschlagen werden, also 27,50 Euro pro Monat.

Sind Kosten für den Einbau eines Aufzugs auch für Mieter im Erdgeschoss umlagefähig?

Ja, dies ist laut Bundesgerichtshof (Az. VIII ZR 103/06) möglich.

Welche Maßnahmen gelten als "Modernisierungsmaßnahmen"?

Das Bürgerliche Gesetzbuch definiert dies als Maßnahmen, die die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern, den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen oder eine nachhaltige Einsparung von Energie oder Wasser bewirken.

Hierzu zählen nach allgemeiner Rechtsauffassung z.B. Kosten für Schallschutz, Wärmedämmung, Einbau von Wasseruhren, solange diese nicht unnötig, unzweckmäßig oder überteuert sind. Dabei kann die Mieterhöhung durchaus höher ausfallen als die Einsparung in den Betriebskosten (Urteil des BGH Az VIII ZR 149/03).

Sind die Maßnahmen jedoch unnötig, unzweckmäßig oder mit überhöhten Kosten verbunden, muss der Mieter diese nicht tragen, wie z.B. im Fall von zu teuer installierten Wasserzählern (Az. VIII ZR 41/08).

Modernisierung oder Instandhaltung?

Wartungs- und Schadensbeseitigungsarbeiten dienen der Werterhaltung, sind Bestandteil der Mieter und daher vom Vermieter zu tragen. Diese rechtfertigen keine Mieterhöhung.

Wenn Baumaßnahmen sowohl Instandhaltung als auch Modernisierung darstellen (z.B. Austausch von sehr alten Fenstern gegen moderne Isolierfenster), dann sind die Kosten sauber zu trennen, bevor die Modernisierungskosten umgelegt werden können.