November 2010 | Az. 6 S 169/00

Problem: Rohrwärmeabgabe bei Einrohrheizungen

Schwierigkeiten bei der verbrauchsabhängigen Erfassung gesetzeskonform regeln

Wenngleich der Gesetzgeber durch die neue Heizkostenverordnung die verbrauchsgerechte Abrechnung stärken wollte, führt dies gerade bei Gebäuden mit Einrohrheizungen zu Problemen. Unisoliert und schlecht abgeschirmte Leitungen heizen die verschiedenen Wohnungen allein durch die Abgabe der Wärme in die Wand derart unterschiedlich vor, dass einige Wohnungen je nach Lage kaum noch verbrauchsabhängige Einheiten an ihren Zählern erfassen, während andere Wohnungen extrem hohe Verbräuche haben.

Das Landgericht Meiningen hatte in einem Urteil (Az. 6 S 169/00), das noch vor der Novellierung der Heizkostenordnung gefällt wurde, festgelegt, dass in einem Fall wesentlicher Rohrwämeabgabe die verbrauchskostenabhängige Heizkostenabrechnung unzulässig sei und ggf. auf eine andere Umlageart (z.B. nach Wohnfläche) ausgewichen werden müsse. Als Folge der bis dato gültigen Heizkostenverordnung konnte der Mieter dann meist noch 15% der Kosten abziehen, was für den Vermieter höchst ungünstig war.

Die neue Heizkostenverordnung lässt über verschiedene Korrekturverfahren jedoch auch weiterhin verbrauchsabhängige Abrechnungen zu. Hierfür ist auf das seit März 2009 gültige "Beiblatt Rohrwärme zur Richtlinie des VDI 2077" zu verweisen, das anerkannte Regeln zur Korrektur solcher Fälle beinhaltet.

Korrekturmöglichkeit 1:
Die Wärmeabgabe der Rohrleitung wird durch Heizkostenverteiler erfasst (Verfahren der messtechnischen Ermittlung).

Korrekturmöglichkeit 2:
Über ein Bilanzverfahren wird rechnerisch ermittelt, wie hoch der plausible Anteil der erfassten Wärme an der tatsächlich im Gebäude verbrauchten Wärme ist. Es wird errechnet, wie viele Verteilereinheiten zusätzlich hätten erfasst werden müssen. Diese werden dann über den Wohnflächenanteil auf die einzelnen Nutzer umgelegt.

Korrekturmöglichkeit 3:
Hier wird errechnet, wieviel Wärme über die Rohre in der jeweiligen Wohnung abgegeben wird. Nach der Umrechnung dieser Wärme in Verteilereinheiten werden diese zu den gemessenen Einheiten addiert.

Für Vermieter empfiehlt sich in jedem Fall, eine der o.g. Korrekturverfahren einzusetzen. Damit sollte nach Auffassung von Rechtsexperten eine drohende Kostenumlage nach Wohnfläche (s.o., Urteil des LG Meiningen) eigentlich keine rechtliche Grundlage mehr besitzen. Es bleibt jedoch abzuwarten, wie die Gerichte die neue Heizkostenverordnung sowie die Richtlinie VDI 2077 zukünftig einordnen, da weiterhin damit zu rechnen ist, dass einige Mieter ungeachtet der neuen Rechtslage bei Einrohrheizungen versuchen werden, die für sie günstigere Flächenumlage gerichtlich durchzusetzen.