September 2022 | Az. VIII ZR 151/20

Streit um eine "verbrauchsabhängige" Abrechnung

Fehlender Wärmezähler an der verbundenen Anlage hat Folgen

Die Ausgangslage in diesem Rechtsstreit vor dem Bundesgerichtshof (BGH) war eine Klage einer Mietpartei, die die Heiz- und Warmwasserkosten für die Abrechungszeiträume 2016 und 2017 um 15% kürzen wollte (gemäß HeizkostenV § 12). Als Begründung gaben die Mieter an, dass in der verbundenen zentralen Wärme- und Warmwasserversorgungsanlage (gespeist durch Fernwärme) der Wärmezähler fehle, um die Kosten für Heizung und Warmwasser ordnungsgemäß zu trennen. Somit handle es sich nicht mehr um eine verbrauchsabhängige, sondern eine verbrauchsunabhängige Abrechnung, woraus sich das Kürzungsrecht ableite.

Während das Amtsgericht Heidelberg (Az. 21 C 86/19) den Mietern recht gab, sah das Landgericht Heidelberg (Az. 5 S 42/19) hier eine verbrauchsabhängige Abrechnung vorliegen.

Der Bundesgerichtshof (Az. VIII ZR 151/20) folgte in der Revision dem Urteil des Amtsgerichts und klassifizierte die Abrechnung als verbrauchsunabhängig.
Die HeizkostenV sieht vor, dass bei einer verbundenen Anlage durch einen eigenen Wärmezähler ermittelt wird, wieviel Wärme zur Aufbereitung des Warmwassers benötigt wird. Der Anteil an Wärme für die Heizung wird dann per Subtraktion vom Gesamt ermittelt. In der strittigen Anlage war dieser Wärmezähler aber nicht verbaut, während in allen Wohnungen Warmwasserzähler installiert waren und Summen gebildet werden konnten für die (vermutete) Gesamtmenge an Energieverbrauch. Die Heizkostenverordnung ist laut BGH jedoch sehr spezifisch in ihrer Aussage, dass der Wärmezähler in der verbundenen Anlage ein Muss ist. Laut BGH gelten im vorliegenden Fall keine der in der HeizkostenV genannten Ausnahmetatbestände, da der Zähler zumutbar hätte installiert werden können, was aber unterblieben war.
Die Möglichkeit für die Mieter, bei fehlendem Wärmezähler bestimmte Nebenkosten pauschal um 15% kürzen zu können, sei vom Verordnungsgeber bewusst eingebaut worden, um die Wohnungswirtschaft auf diesem Weg dazu zu drängen, die Vorschriften der HeikostenV umzusetzen und einzuhalten. Im Wortlaut sagt die Verordnung, dass es sich immer dann um eine NICHT "verbrauchsabhängige" Abrechnung handelt, wenn "entgegen den Vorschriften dieser Verordnung" abgerechnet wird". Dies sei hier der Fall.