Januar 2026 | Az. V ZR 206/24

WEG-Verwalter wechselt zum Jahresumbruch

Wer ist für die Abrechnung des Vorjahres zuständig?

Der Bundesgerichtshof hat mit dem Urteil V ZR 206/24 klargestellt, wie die Zuständigkeit für die Erstellung der Jahresabrechnung nach § 28 Abs. 2 WEG bei einem Verwalterwechsel zum Jahresende zu bestimmen ist. Streitentscheidend war die Frage, ob noch der ausgeschiedene oder bereits der neu bestellte Verwalter für die Abrechnung des abgelaufenen Kalenderjahres verantwortlich ist.

Im zugrunde liegenden Fall war die beklagte Verwalterin bis zum 31. Dezember 2022 für eine Wohnungseigentümergemeinschaft tätig. Bereits am 8. Dezember 2022 wurde in einer Eigentümerversammlung eine neue Verwalterin gewählt, die ihr Amt zum 1. Januar 2023 übernahm. Die Gemeinschaft verlangte dennoch von der früheren Verwalterin die Erstellung der Jahresabrechnung für 2022. Nachdem sowohl das Amtsgericht als auch das Landgericht die Klage abgewiesen hatten, blieb auch die Revision vor dem Bundesgerichtshof ohne Erfolg.

Der BGH führte aus, dass die Pflicht zur Erstellung der Jahresabrechnung nicht den Verwalter als Person trifft, sondern der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer obliegt. Der Verwalter handelt dabei lediglich als ausführendes Organ. Maßgeblich ist zudem, dass die Verpflichtung zur Abrechnung erst mit Beginn des Folgejahres entsteht. Endet die Amtszeit eines Verwalters am 31. Dezember, besteht daher grundsätzlich keine Pflicht mehr, die Abrechnung für das abgelaufene Jahr zu erstellen. Etwas anderes gilt nur dann, wenn sich aus dem Verwaltervertrag ausdrücklich ergibt, dass der ausgeschiedene Verwalter auch nach Beendigung seiner Amtszeit für die Abrechnung des letzten Kalenderjahres zuständig sein soll. Unberührt bleibt jedoch die Pflicht des früheren Verwalters, über seine während der Amtszeit geführte Verwaltung ordnungsgemäß Rechenschaft abzulegen und sämtliche Einnahmen und Ausgaben vollständig und korrekt offenzulegen.

Für die Praxis bedeutet diese Entscheidung, dass bei einem Verwalterwechsel zum Jahresende regelmäßig der neue Verwalter für die Erstellung der Jahresabrechnung des Vorjahres verantwortlich ist. Um Konflikte zu vermeiden, empfiehlt es sich, im Verwaltervertrag klare Regelungen darüber zu treffen, ob und in welchem Umfang der bisherige Verwalter noch Abrechnungsleistungen erbringen soll. Zugleich sollte der neu bestellte Verwalter bereits bei Vertragsschluss prüfen, welche Abrechnungen noch ausstehen, und gegebenenfalls eine gesonderte Vergütung für die Bearbeitung offener Jahresabrechnungen vereinbaren.