Juli 2022 | Az. 4 S 222/21

Widerspruch zur Betriebskostenabrechnung ohne Belegeinsicht?

Mieter haben in bestimmten Fällen eine Darlegungslast

In einem Fall, der zunächst vor dem Amtsgericht verhandelt wurde, hatten die Mieter pauschal und ohne Einsichtnahme in die Abrechnungsbelege mangelnde Wirtschaftlichkeit moniert und den Kostenansatz in Frage gestellt. Dies bezog sich vor allem auf die in ihren Augen unverhältnismäßig gestiegenen Hausmeisterkosten. Das Amtsgericht wies die Klage jedoch ab; um mangelnde Wirtschaftlichkeit nachweisen zu können, sei eine Einsichtnahme in die konkreten Belege nötig. Eine pauschale Annahme genüge nicht. Die Mieter legten daraufhin Berufung ein.

Das Landgericht Dresden empfahl den Mietern in seinem Beschluss (Az. 4 S 222/21) jedoch, die Berufung mangels Erfolgsaussicht zurückzuziehen. Die monierte mangelhafte Wirtschaftlichkeit würde einen Schadenersatzanspruch geltend machen, für den der Mieter darstellungspflichtig ist. Der Vermieter konnte die gestiegenen Kosten formal begründen und hätte die Chance erhalten müssen, zu den einzelnen Posten konkret Stellung beziehen zu können, was die Einsichtnahme der Mieter voraussetze. Ohne Einsichtnahme seien die Mieter ihrer Darlegungslast nicht nachgekommen.
Auch die weiteren Argumente der Mieter (Überschreitung des regionalen Betriebskostenspiegels) fanden beim Landgericht kein Gehör. Basierend auf einem Urteil des Bundesgerichtshofs (Az. VIII ZR 340/10) kommt einem überregionalen Kostenspiegel wegen unterschiedlicher kommunaler Strukturen im Einzelfall keine Bedeutung zu; dies gelte für einen regionalen Kostenspiegel gleichermaßen.

Aus diesem Beschluss ergibt sich im Umkehrschluss nicht, dass Mieter grundsätzlich zur Einsichtnahme in die Belege verpflichtet sind; es ergeben sich in bestimmten Fällen auch ohne Einsichtnahme formelle  Fehler (z.B. vertragsabweichende Umlageschlüssel). Dennoch sind bestimmte Betriebskosten bzw. deren Höhe ohne Einsichtnahme juristisch nicht angreifbar. Viele Gerichte sehen hier eine Darlegungslast bei den Mietern für konkrete strittige Abrechnungsposten.