Juni 2013

Neue Wärmelieferverordnung zum 01.07.2013

Neue Regelungen für den Wärmelieferungsvertrag und Umstellungen im Mietvertrag

Die neue Wärmelieferungsverordnung (WärmeLV) regelt im Wesentlichen zwei Dinge:

• Vorgaben zum Inhalt des abzuschließenden Wärmelieferungsvertrags zwischen dem Wärmelieferanten und dem Vermieter
• Inhaltliche und formelle Anforderungen an die Umstellung im Mietvertrag

Vorgaben zum Wärmelieferungsvertrag

Die WärmeLV schreibt vor, dass Angaben zur Effizienzverbesserung und zum Kostenvergleich zwingend Vertragsbestandteil sein müssen. Damit ist zugleich die Erfüllung der Voraussetzungen für eine Umstellung nach § 556c BGB als zugesicherte Eigenschaft anzusehen. Das Risiko der Erfüllung dieser Voraussetzungen wird damit praktisch auf den Wärmelieferanten verlagert.

Gemäß des neuen Auskunftsanspruchs kann der Wärmelieferungskunde (Vermieter) verlangen, dass der Wärmelieferant diejenigen Bestandteile des Wärmelieferpreises als gesonderte Kosten ausweist, die bei einem Eigenbetrieb der Heizungsanlage durch den Vermieter (§ 7 Abs. 2 HeizkV) umlegbar wären.

Die WärmeLV regelt zudem, wie der Kostenvergleich zwischen den bisherigen Betriebskosten der Heizungsanlage und den Wärmelieferungskosten zu erfolgen hat.

Bei der Berechnung des bisherigen Betriebskosten ergibt sich voraussichtlich ein abrechnungspraktisches Problem. Gemäß Verordnung sind zu den durchschnittlichen Brennstoffkosten aus einem Dreijahreszeitraum  noch die "sonstigen abgerechneten Betriebskosten des letzten Abrechnungszeitraums, die der Versorgung mit Wärme und Warmwasser dienen" zu addieren. Problem: Kosten, die nur mehrjährig wiederkehren, bleiben so unberücksichtigt.

Ebenfalls schwierig wird die Berücksichtigung des Jahresnutzungsgrads der bisherigen Heizungs- und Warmwasseranlage. Dieser Wert ist durch Messungen nur schwer zu ermitteln; die nun ebenfalls zulässige Kurzzeitmessung bringt bei entsprechender Fahrweise der Anlage und der Hochrechnung auf Jahreswerte möglicherweise aber sehr verzerrte Werte. Auch die verwendbaren Pauschalwerte werden in der Fachwelt bereits heftig diskutiert und sind streitanfällig.

Umstellungserklärung an die Mieter

Die Verordnung sieht einen Vorlauf von 3 Monaten vor und muss folgendes enthalten:

• Art der Wärmelieferung
• Effizienzverbesserung der Anlage
• Ergebnis des Kostenvergleichs
• Zeitpunkt der Umstellung
• Preis und Preisänderung gemäß Wärmelieferungsvertrag

Die Verordnung enthält keine Sanktionsvorschriften, falls die Erklärung nicht, nicht fristgerecht oder unvollständig abgegeben wird.

Eine Umlage der Kosten auf die Mieter ist nur bei einer verordnungskonformen Umstellungserklärung möglich; diese kann aber ggf. auch nachgeholt werden. Der Mieter wiederum kann sich bei der Abrechnung auf eine fehlende Umstellungserklärung (keine Bindung an die Einwendungsfrist nach § 556 Abs. 3 S. 5 BGB).

Abweichende Vereinbarungen zum Nachteil des Mieters sind unwirksam. Bisher gebräuchliche Öffnungsklauseln für die Umstellung auf Wärmelieferung sind demnach nicht mehr zulässig; nur im gewerblichen Bereich sind noch Ausnahmen möglich.